На рынке недвижимости пользуются популярностью практически все инструменты финансирования. Но для строительства не менее важную роль играет приобретение земельного участка или объекта под снос. Как говорят специалисты, при покупке земельного участка риски самые низкие. Все возможные риски проверяются и отсекаются ещё на этапе юридической проверки, предшествующей сделке.

Кроме того, перед продажей выполняется техническая, налоговая и коммерческая экспертиза проекта. Объект хорошего качества также предполагает наличие долгосрочных договоров аренды и качественный набор арендаторов (для офисов и складов – арендаторы с высоким кредитным рейтингом, для торговых помещений более важен торговый профиль арендаторов и концепция торгового центра).

Профессионалы в области недвижимости говорят, что практически все инструменты финансирования подходят для любого сегмента рынка коммерческой недвижимости, например, для складского помещения или же бизнес-центра. Однако на деле оказывается, что один зарубежный инвестор предпочитает покупать объекты складской недвижимости, а другой – торговые центры. На самом деле на данный момент на рынке недвижимости преобладают операции с БЦ, но по величине стоимости всё же лидируют торговые объекты. Кроме того, в последнее время инвесторы стали более пристально присматриваться и к объектам складской недвижимости. Такое смещение внимания объясняется тем, что во многих городах торговый сектор уже достиг своего насыщения.

Тем не менее, привлекательность того или иного сегмента необходимо оценивать отдельно для каждого проекта, учитывая такие факторы, как особенности местоположения, состояние рынка. Однако в целом на инвестиционную активность влияют инвестиционная политика местных властей, а также степень развития рынка коммерческой недвижимости и ее сегментов в отдельности.

Головоломка для инвестора

На данный момент пока не существует единого алгоритма, по которому инвесторы оценивают эффективность того или иного проекта, прежде чем профинансировать его. В первую очередь потенциальный инвестор при выборе объекта инвестирования особое внимание уделяет месторасположению объекта, репутации девелопера, а также стадии, на которой находится объект. Кроме того, инвестор обращает внимание на то, с какими арендаторами заключаются договора. Насколько стабильны арендаторы, долгосрочность договоров аренды, как этот комплекс будет генерировать средства в соответствии с подписанными долгосрочными контрактами и так далее.

Рассматривая новые возможности по инвестициям, международные инвесторы прежде всего основываются на своих представлениях о приемлемом соотношении рисков и возврата на вложенный капитал для российского рынка и, конечно, доступной им стоимости финансирования. И, конечно же, инвесторы смотрят на репутацию девелопера и на его опыт в реализации подобных проектов.

Среди других критериев оценки конкретных проектов – расположение проекта, стадия проекта, сроки его реализации, показатели нормы доходности на вложенный капитал. Для уже завершенных объектов важными параметрами являются качество арендаторов, сроки и структура договоров аренды.

Принципиально важно, к какому классу недвижимости относится проект – жилой сегмент или коммерческий. С точки зрения финансовой эффективности, обычно выгоднее вкладывать в проект на начальной стадии, чем ближе к его завершению. Норма доходности от проекта в первом варианте выше. Однако риск тоже больше. Стоимость финансирования за последние полгода выросла в связи с финансовым кризисом, причем довольно существенно. С этой точки зрения инвесторы, естественно, хотят видеть большую доходность от проекта, чтобы компенсировать увеличение стоимости финансирования для них самих.

Специалисты говорят, что довольно сложно воспользоваться инструментом инвестирования для реализации проектов в региональных городах. Особенно это касается офисного сегмента.